【大家さん必見】広告料・契約変更・管理会社との役割分担に関するQ&A
大家さんから日々寄せられるご質問に、不動産管理の現場経験を踏まえて回答しました。今回は「広告料の支払い」「法人契約から個人契約への切替」「客付け会社と管理会社の役割分担」について解説します。
1. 管理会社と客付け会社の役割分担について
契約締結はどちらが行う？
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基本的には客付け会社（仲介業者）が担当します。
お客様に直接接しているのは仲介業者なので、重要事項説明や契約行為はその会社が行うのが一般的です。 -
管理会社は、入居後のサポートが主な役割。退去立会いなどで初めて入居者と顔を合わせることも多いです。
更新時のやり取りは？
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更新料のやり取りは 管理会社が窓口です。
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入居後の修理・更新・トラブル対応もすべて管理会社が担当します。仲介業者は契約成立までの役割にとどまります。
広告料（AD）の流れは？
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多くの場合、オーナー → 管理会社 → 仲介業者という流れ。
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オーナーが直接仲介会社へ支払うことも可能ですが、リスク管理の観点からは管理会社経由が安心です。
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信頼できる管理会社であれば、必要書類の確認（火災保険・保証会社契約など）も徹底してくれます。
2. 広告料は「成功報酬」！誤解しやすいポイント
「広告料」という言葉に「電車広告・ネット広告費」のようなイメージを持たれる方もいますが、実態は 仲介業者への成功報酬 です。
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掲載期間に応じて発生するものではない
→「2ヶ月空室だから2ヶ月分の広告料がかかる」といった誤解に注意。 -
決まらないから広告料を削るのは逆効果
→広告料を減らせば営業担当の動きも鈍くなり、さらに決まりにくくなります。 -
効果的な空室対策
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広告料の積み増しよりも、設備改善や家賃調整の方が成果につながりやすい。
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家賃を下げれば、ほとんどの物件は動きが出ます。
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3. 法人契約から個人契約に切り替える際の注意点
法人契約（社宅代行など）から個人契約へ切り替えるケースもよくあります。
主な理由
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会社規定による年齢制限（例：30歳を超えると社宅補助が打ち切り）
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会社退職による契約切替
注意点
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新規契約扱いになる
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契約書の作成、重要事項説明、火災保険加入など、すべてやり直し。
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単なる「名義変更」では処理できません。
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特約に必ず明記する
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「○年○月までは法人契約、以降は個人契約に切替」という条項を入れておく。
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そうしないと、原状回復の負担範囲が不明確になり、トラブルにつながります。
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費用負担の可能性
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新規契約扱いのため、広告料や仲介手数料を再度請求される場合もあります。
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管理会社と事前に取り決めを確認しておきましょう。
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まとめ
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契約行為は客付け業者、入居後の対応は管理会社が基本。
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広告料は成功報酬であり、空室時に追加請求されるものではない。
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法人契約から個人契約への切替は新規契約扱い。特約条項を必ず明記することが重要。
大家業は「ちょっとした誤解」がトラブルにつながることも多いです。疑問点は必ず管理会社に確認し、記録を残すようにしましょう。
ご相談は随時受け付けています。物件URLや家賃条件を添えていただければ、より具体的なアドバイスも可能です！
