失敗から学ぶ「やってはいけない空室対策」7選

〜空室を長期化させる大家さんの共通点とは〜

こんにちは。ちはや不動産の古宮です。
今回は、実際の管理現場やオーナー様の事例から見えてきた「失敗しやすい空室対策」についてお話しします。

空室対策は、正しい順番と判断を間違えると、収益を大きく下げ、長期空室を招く原因になります。
逆に、避けるべきポイントを知っておくだけで、無駄な値下げや失敗はかなり防げます。

① 家賃をむやみに下げ続けてしまう

家賃を下げれば、確かに決まりやすくなります。
ただし、これは最終手段です。

一度安い家賃で決まると、それが「相場の基準」になります。
同じ建物の別部屋募集にも影響し、将来的に家賃を戻すことが非常に難しくなります。

さらに、正直な話をすると、
家賃を大きく下げると「入居者の質」も下がりやすく、トラブルの確率が上がります。

▶ 経営者目線の結論
設備・写真・初期費用・募集条件をやり尽くした最後に、家賃を調整する。
「とりあえず下げる」は、もっとも危険な空室対策です。

② 古い写真のまま募集している

これは本当によくある失敗です。

管理会社任せ・仲介業者任せにしていると、
何年も前の暗い写真のまま、募集されているケースが珍しくありません。

今の入居者は、写真で9割判断します。
写真が古い＝「この物件は管理が雑」という印象を与えます。

実際、当社でも
・デジタルホームステージング
・撮り直し
だけで反響が一気に増え、成約した事例が何度もあります。

▶ 経営者目線の結論
空室が出たら必ず自分でポータルサイトをチェックする。
写真は「無料でできる最強の空室対策」です。

③ 鍵を仲介業者に渡していない（内見ゼロ）

自主管理の大家さんに特に多い失敗です。

・鍵を毎回取りに来させる
・管理会社に預けっぱなし
・内見調整に時間がかかる

この状態では、ほぼ確実に案内されません。

仲介業者は「すぐ見せられる物件」を優先します。

▶ 対策
・キーボックスを設置
・常時内見可能な体制を作る

▶ 経営者目線の結論
内見できない物件は、存在しないのと同じ。

④ 広告料（AD）を一切出さない

「新築だから」「条件いいから」と広告料ゼロにする大家さんは多いですが、これは大きな落とし穴です。

仲介業者の立場で考えると、
同じような物件が並んでいたら、広告料が出る物件を優先して紹介します。

▶ 最低ライン
新築・好条件でも
広告料0.5ヶ月はつけるのが現実的

どうしても手出しをしたくない場合は、
・礼金を1ヶ月にして広告料に回す
など、設計でカバーする方法もあります。

▶ 経営者目線の結論
広告料は「コスト」ではなく「販売手数料」
出さない物件は、後回しにされます。

⑤ 入居審査を厳しくしすぎている

・外国籍は全部NG
・フリーランスNG
・母子家庭NG

これをやっていると、空室は確実に長期化します。

しかも、後から「それはダメ」と言われると、
仲介業者は案内・申込・説明の手間がすべて無駄になります。

▶ 正しいやり方
・NG条件は最初から明示する
・保証会社が通れば柔軟に検討する

▶ 経営者目線の結論
「選びすぎる大家さん」ほど、空室リスクが高い。

⑥ リフォームにお金をかけすぎて、家賃が合わない

これは非常に多い失敗例です。

例）
・工事120万円
・家賃1万円アップ → 年12万円増
→ 利回り10％（成功）

でも実際は
・5,000円しか上げられなかった
→ 利回り5％

最悪、回収不能になります。

▶ 必ず考えるべき3点
・いくら上げられるか
・下振れした場合
・何年で回収できるか

▶ 経営者目線の結論
「かけた金額」ではなく「回収できる金額」で判断する。
リフォームは投資です。感覚でやってはいけません。

⑦ 管理会社が動いていないのに気づかない

空室が長引いているのに、
「管理会社から何も連絡がない」
これもよくあるケースです。

大家さんが何も言わないと、
・後回し
・優先度を下げられる
ことがあります。

▶ 対策
・2週間〜1ヶ月に1回は状況確認
・反響数・案内数を必ず聞く

▶ 経営者目線の結論
管理会社は「任せっぱなし」にすると、動きが鈍くなる。

⑧ 共用部の不具合を放置している

・集合ポストが壊れたまま
・共用灯が切れっぱなし

こうした小さな不満が積み重なり、
退去理由になります。

▶ 経営者目線の結論
「直さない大家」は、確実に評価を落とす。
小さな修繕ほど、早く対応するのが一番の空室対策です。

まとめ：空室対策は「無料→低コスト→高コスト」の順番で

最後に、いちばん大切な考え方をお伝えします。

空室対策は、
いきなりお金をかけるものではありません。

① 写真の改善
② 鍵・内見体制
③ 募集条件の整理
④ 広告料・初期費用調整
⑤ それでもダメなら設備・家賃

無料でできる対策から順番にやる。

これだけで、無駄な値下げや失敗はかなり防げます。

ちはや不動産では、
・家賃設定
・リフォーム回収シミュレーション
・募集戦略の見直し

まで含めて、オーナー様と一緒に空室対策を考えています。

「今の対策が正しいのか不安」
「リフォームすべきか迷っている」

そんな時は、ぜひ一度ご相談ください。

賃貸経営は、感覚ではなく戦略です。