【空室対策】予算別おすすめリフォームと回収利回りの考え方
今回は「予算別のおすすめ内装工事」と「家賃を下げるべきか、リフォームすべきかの判断方法」を、必ず行ってほしい利回り計算から解説します。
空室対策というと
家賃を下げる
ADを増やす
この2つがすぐに思い浮かびます。
たしかに即効性はあります。
しかし、資産価値は何も残りません。
そこで重要になるのが
リフォームによって“家賃を維持またはアップ”させる戦略
です。
まずは結論：高額リフォームは必ず回収計算をする
判断基準はとてもシンプルです。
■ 回収利回りの計算式
年間家賃アップ額 ÷ 工事費 ＝ 利回り■ 例
リフォーム費：120万円
家賃アップ：＋1万円／月
→ 年間アップ額：12万円
12万円 ÷ 120万円 ＝ 利回り10％10年で回収
■ 判断基準（実務的目線）
賃貸経営であれば
✔ 最低でも10％
✔ 出来れば12％以上
は欲しいところです。
なぜなら現在の物件利回りは
8〜9％前後が多い
からです。
つまり
それを上回る投資かどうか
が判断基準になります。
家賃を下げる vs リフォームする
例えば
家賃1万円下げれば即決まる
100万円かければ家賃維持できる
この場合の考え方：
家賃を下げた場合
毎年12万円の損失（しかも永続）
リフォームした場合
資産として残る
さらに
次回募集でも有利
周辺家賃の下落を防げる
長期的にはリフォームの方が強いケースが多いです。
予算別おすすめリフォーム
■ 低予算（〜5万円）
利回り計算不要。必ずやるべきゾーン
内容
✔ アクセントクロス
（1面2〜3万円）
✔ LED照明設置
✔ スイッチ・コンセント交換
✔ ハウスクリーニング
効果
写真映え
内見時の第一印象UP
競合との差別化
空室が長い物件でやらない理由はありません。
■ 中予算（5〜20万円）
内容
✔ クッションフロア張替え
✔ 室内物干し設置
✔ シングルレバー水栓
✔ 洗面台交換（7万円前後）
ポイント
古い設備を“新品に見せる”のではなく
新品に交換した方が安いケースが多い
ここは費用対効果が非常に高いゾーンです。
■ 高予算（20万円〜）
ここからは必ず回収計算をします。
内容
✔ 和室 → 洋室化
メリット：
原状回復費削減
図面の印象改善
募集力UP
畳は1回で数万円かかるため、長期的に見ると洋室化は合理的です。
✔ キッチン交換
✔ 独立洗面台新設
✔ 間取り変更（2DK→1LDK）
このゾーンは
ターゲット変更の投資
になります。
家賃アップを狙うなら低単価では無理
家賃を上げたい場合、
低予算リフォームではほぼ不可能です。
例えば
古い3DK → 洋室化
家賃10万円 → 10.5〜11万円
図面の印象が変わるため、反響自体が変わります。
高額リフォームで失敗する人の共通点
現場でよくあるのが
❌ 床が原因なのに洗面台を交換
❌ キッチンが古いのにクロスだけ
つまり
決まらない理由を把握していない
高単価工事は必ず管理会社にヒアリング
聞くべき内容：
なぜ決まらないのか
内見時のNGポイント
競合物件との差
ここを外すと投資は回収できません。
反響待ちのオーナーは決まらない
今の賃貸市場は
「何もしない＝空室が続く」
時代です。
目につく改善をしないと
反響は増えません。
まとめ
空室対策の優先順位はこの順番です。
① 低予算（即実行）
② 中予算（費用対効果が高い）
③ 高予算（必ず利回り計算）
そして最も重要なのは
感覚ではなく数字で判断すること
賃貸経営者としての判断基準
私自身がオーナー側なら
✔ 現状維持のための高額投資はしない
✔ 投資するなら家賃アップを狙う
✔ 利回り10％未満はやらない
この基準で判断します。
ご相談について
「どの工事をやるべきか」は物件ごとに異なります。
決まらない理由
エリアの相場
ターゲット
これを踏まえたうえでの投資判断が重要です。
