【暴露】その管理費、本当に適正ですか？

— 大手管理会社の“見えないコスト”を徹底解説 —

今回、実際に管理切替の現場で見えた「管理費の中身」について共有します。
結論から言うと、表面上の管理料だけで判断するのはかなり危険です。

ある物件では、
管理料6%に加えて、細かい名目で費用が上乗せされていました。

管理料6%の“実態”

一般的な管理料は
 3%〜5%が相場

それに対して今回のケースは
 6%＋追加費用のオンパレード

ここが経営目線でのポイントですが、
「高い＝悪い」ではない
ただし
 中身と整合性が取れているかが全てです

問題① 消火器費用の違和感

• 毎月：5,000円

• 年間：60,000円

• 6年で：36万円

一方で実態は
消火器は6〜10年に1回交換

さらに現場では
 期限切れで未交換

これはかなり危険です。

経営目線の判断

• 原価：20本でも約20万円前後

• 請求：36万円

• しかも未実施

 これはコストではなくリスク
（火災時はオーナー責任に直結）

問題② マット交換（9,600円/月）

• エントランスマット交換：月2回

• 別途、清掃費あり

つまり
 清掃と役割が被っている

経営判断

• 「見栄え向上」か「必要コスト」かを切り分けるべき

• 入居率に直結しないなら削減対象

問題③ 管理人業務（1万円/月）

• 内容：掲示板貼り替えなど

• しかし
   管理人は不在

経営判断

これは典型的な
 “名目だけの費用”

本来は
 管理料に含まれるべき業務

問題④ 共用電気（定額7万円）

通常は
 実費精算（4万円前後が相場）

今回
 定額7万円

経営視点

差額＝利益化の可能性

ここは必ず

• 明細確認

• 実費との比較

をするべきポイントです。

問題⑤ 消防点検

• 月割：約16,000円

• 相場：年2回で約6万円

若干割高だが許容範囲

経営判断

ここは「グレー」
（利益乗せはあるが、完全に不当ではない）

問題⑥ 謎の費用たち

• 一般管理費

• 雑費（4,000円/月）

内容不明

経営判断

 説明できない費用は全てNG

トータルで何が起きているか？

管理料6%に加えて
細かい費用を積み上げ

結果
 実質10%以上に近い可能性

なぜこうなるのか？

これは構造的な問題です。

① 建築→管理の一体化

• 建築会社→そのまま管理
  比較対象がない

② 長期契約（30年）

見直しされない

③ 大手ブランドへの安心感

「任せっぱなし」になる

経営者としての本質的な判断

ここが一番重要です。

❌ ダメな判断

• 「大手だから安心」

• 「長年付き合ってるから」

✅ 正しい判断

• コストの中身を分解

• 役務と金額の一致を見る

• 不要なものは削る

オーナーが今すぐやるべきこと

✔ ① 管理明細を全部見る

→ 「何にいくら払ってるか」

✔ ② 相見積もりを取る

→ これだけで適正価格が見える

✔ ③ “定額費用”を疑う

→ 一番利益が乗りやすい

まとめ

今回のケースは正直
 かなり典型的な“取りこぼし案件”

ただしこれは
特定の会社の問題ではなく

 業界構造の問題

です。

最後に（経営者目線）

小さい会社ほど
誠実にやらないと生き残れない

逆に言うと
 そこが最大の差別化になる