【後悔しない家賃設定】“強気で募集すればよかった”は本当に正解か？

賃貸経営をしているとよく聞くのがこの言葉です。

満室になると安心する反面、
「安すぎたのでは？」という後悔が出てくるのは自然な感情です。

ただ、結論から言うと
その考えは危険なケースが多いです。

今回は、不動産会社・管理会社の視点から
「本当に収益が最大化される家賃設定」について解説します。

■ 8万円 vs 8.5万円のリアルな損益

例えばこんなケース

• 8万円 → 即申込（空室なし）

• 8.5万円 → 3ヶ月空室

一見すると
「月5,000円アップだから得」
と思いがちですが、実は違います。

空室3ヶ月の損失
＝ 約24万円

この差額を回収するには

約51ヶ月（約4年以上）かかる

■ 平均入居期間とのミスマッチ

一般的に
入居期間は約3年

つまり

✔ 回収する前に退去する可能性が高い

ということです。

■ 経営者目線での結論

ここが重要です

 「空室＝最大の損失」

いくら家賃を上げても

✔ 決まらなければ収益はゼロ
✔ 空室期間は絶対に戻らない

これは経営でいう

キャッシュフロー最優先

と同じ考え方です。

■ さらに見落としがちなコスト

強気設定にはこんなリスクもあります

① 広告料（AD）増加

高く決めるために

広告料を1ヶ月追加
→ 実質さらに1ヶ月空室と同じ

② 機会損失

・繁忙期を逃す
・競合に先に決まる

一番痛いのはこれ

■ じゃあ強気設定はダメなのか？

結論

「タイミング次第でOK」

■ 正しい家賃戦略（実務で一番強い）

おすすめはこの3段階

① 退去予定〜募集初期

強気でスタート

理由
・一番条件の良い客が来る
・市場の反応が見れる

② リフォーム中

やや強気

③ 空室2週間経過

適正家賃へ修正

この「段階調整」が一番収益が安定します

■ 例外：強気でもいいケース

✔ 繁忙期（1〜3月）
✔ 競合が少ないエリア
✔ 学生エリア（需要強い）
✔ 新築・築浅

この場合は

“後追い需要”を狙える

■ 管理会社が一番重視していること

これは本音ですが

 「まず埋めること」

理由はシンプル

✔ 空室は全てを無にする
✔ 利回りも意味がなくなる

■ よくある勘違い

❌ 利回りを守りたいから家賃を下げたくない
埋まらなければ利回り0%

❌ 高く貸したい
空室なら収益0円

■ まとめ

✔ 家賃は「高さ」ではなく「バランス」
✔ 空室リスクが最大の敵
✔ 最初は強気 → 反応見て調整が正解

■ 最後に（経営者としての考え）

賃貸経営は

 “感情”ではなく“数字”で判断するゲーム

「もっと高くすればよかった」ではなく

「トータルでいくら残るか」

ここを基準に考えると
ブレない経営ができます。