FC加盟の打診を断った理由と、最近感じる「うまくいく大家さん・苦戦する大家さん」の違い
こんにちは。
今回は最近感じたことを、いくつかまとめてお話ししたいと思います。
市場の動きにも少し変化が見えてきましたし、管理会社として大家さんと日々やり取りする中で、「こうした方がうまくいく」「これは空室が長引きやすい」と感じるポイントも、改めて見えてきました。
また、最近はあるフランチャイズ加盟のお話をいただいたり、設備保証サービスについて調べたり、不動産業界で情報発信をされている方々と交流したりと、いろいろな出来事がありました。
今回はその中でも、特に印象に残ったことをお伝えします。
スターツさんからFC加盟の打診。でも、結論は「加盟しない」
当社は現在4期目を迎えています。
そんな中で、今回スターツさんから「FCに入らないか」というお話をいただきました。
管理会社としてやっていくうえで、管理のノウハウや実務力については、私たちなりにしっかりと自信を持っています。
一方で、入居者募集、いわゆる客付けの部分については、「大手ブランドの看板があった方が多少強くなるのかな」と思い、少し検討もしました。
ただ、正直に言うと、もともと強く魅力を感じていたわけではありません。
しかも、こちらから問い合わせたのではなく、先方から営業をいただいた形でした。
いろいろとお話を伺った後、本部の方がお帰りになるタイミングで、当社の社員が全員立ってご挨拶をしました。
それを見たFC本部の方が、
「社員教育がしっかりできていますね。ほかのFCでは、いくらそういう話をしても、なかなかできないんです」
というようなお話をされたんです。
この一言を聞いた瞬間、私の中では「加盟はないな」と思いました。
ちはや不動産として大切にしているのは、大家さんに親身に向き合うことはもちろん、礼儀や姿勢、相手を尊重した対応を徹底することです。
LINEでは多少ラフなやり取りがあったとしても、根本には「大家さんを尊重し、しっかりとした管理を提供する」という軸があります。
だからこそ、「そうしたことが特別なこととして語られる環境」と同じ枠で見られるのは、少し違うと感じました。
結果として、その場で加盟は見送る判断をしました。
ただ、この出来事を通じて改めて感じたのは、当社は本当にスタッフに恵まれているということです。
これは私たちの大きな強みだと再確認できました。
住宅新聞に再掲載。少しずつ届き始めている実感
ありがたいことに、今回また住宅新聞にも掲載していただきました。
5月4日配信分です。
こうした形で取り上げていただけるのは本当にありがたいですし、少しずつでも当社の考え方や取り組みが届いてきているのかなと感じています。
「うまくいく大家さん」と「苦戦する大家さん」の違い
管理や募集の現場でも色の違いがよりはっきり見えてきました。
空室が埋まりやすい物件、なかなか決まらない物件。
うまくいっている大家さん、苦戦している大家さん。
その差には、やはり共通点があります。
1. 細かすぎるこだわりが、かえって空室につながることがある
こだわりを持って物件を良くしようとする姿勢自体は、とても大切です。
ただし、そのこだわりが入居者ニーズとズレてしまうと、うまくいかないことがあります。
たとえば、家賃3万円台の、ユニットバス・6畳といった低価格帯の物件。
こうした物件では、豪華なリフォームよりも、最低限の原状回復をして、早く募集に出し、早く決めることが成功への近道だと私は考えています。
ところが、初めて賃貸経営をされる大家さんの中には、ターゲット像が明確でないまま、細かな部分に強くこだわる方もいらっしゃいます。
具体的には、
黄ばんだコンセントプレートを全部交換する
カーテンレールの小さな部品まで気にする
遠方から何度も足を運んで細部まで整える
といったケースです。
もちろん、きれいにすること自体は悪いことではありません。
ただ、3万円台の家賃帯で、コンセントプレートの黄ばみやカーテンレールの部品を強く気にする入居者さんは、実際にはそれほど多くありません。
それよりも先に見るべきは、
共用部がきれいに保たれているか
放置自転車がないか
第一印象として管理状態が伝わるか
といったポイントです。
つまり、お金と労力をかける場所の優先順位が大事なんです。
2. レスポンスの遅さは、それだけで機会損失になる
空室対策でとても大きいのが、大家さんのレスポンスの早さです。
入居希望者は、待ってくれません。
現場では1日、2日、場合によっては数時間の差で、申込みが他物件に流れることもあります。
修理や条件変更の判断が遅いだけで、募集の流れが止まってしまう。
これは本当にもったいないです。
3. 何でもかんでも値下げ交渉するのは逆効果
もう一つ感じるのが、細かな修繕費まで毎回強く値下げ交渉する大家さんは、結果的に損をしやすいということです。
たとえば、3万5,000円程度の見積もりに対して、毎回「もう少し下げられないか」と交渉が入る。
外注工事の場合、私たちはその都度業者さんと再交渉をしなければなりません。
そうなると、業者さん側も
「この物件はまた値下げ交渉されるかもしれない」
と身構えるようになります。
正直に言えば、少し“やりづらい物件”として見られてしまうこともあります。
見積もりを出す側にも心理的な負担がかかるんですね。
しかも、3〜4万円の工事で下がったとしても、数千円レベルのことが多いです。
その一方で、やり取りに1週間、2週間かかってしまえば、その間に空室が長引く可能性がある。
そう考えると、小額工事の数千円の値下げより、スピードを優先した方が結果的に得というケースは多いです。
設備保証サービスは、大家さんによってはかなり相性がいい
最近、オープンチャットで「設備保証について教えてほしい」というご相談をいただきました。
設備保証とは、毎月一定額を支払うことで、
給湯器
エアコン
換気扇
温水便座
インターホン
などの故障時に、都度大きな出費をせずに対応できるサービスです。
イメージとしては、駆け捨て型の保険に近いですね。
たとえば1戸あたり月額1,000円で、10戸なら毎月1万円、年間12万円。
エアコンが1台壊れれば、ある程度元が取れる可能性もあります。
もともとこの商品自体は知っていたのですが、今回改めて調べてみて、大家さんによってはかなりメリットがあると感じました。
管理会社経由だと上乗せが発生しやすい
こうした商品は、不動産会社や管理会社が間に入ると、当然ながら完全なボランティアではできません。
そのため、1,000円の原価に対して、
1,100円
1,200円
場合によっては1,500円程度
で提供されることもあります。
当社でも導入するとすれば、どこかで手数料や運用コストを見なければならないため、多少の上乗せは必要になります。
ここは大家さんにとってデメリットに見える部分かもしれません。
それでもメリットは大きい
ただ、設備保証の大きなメリットは、故障のたびに判断や見積もりのやり取りをしなくてよくなることです。
たとえば通常であれば、
給湯器が壊れた
見積もりを出す
金額確認
発注していいか判断を仰ぐ
という流れになります。
でも保証に入っていれば、
「この設備が壊れたので、このように手配・交換しました」
という事後報告ベースで進めやすくなります。
大家さんにとっては、都度の判断負担が減り、精神的にもかなり楽です。
車のメンテナンスパックのように、「多少割高でも、一定額で安心を買いたい」という方には相性が良いと思います。
カプコエージェンシーさんの設備保証は有力候補
今回いろいろ調べた中では、カプコエージェンシーさんの設備保証は比較的バランスが良いと感じました。
理由としては、
個人の大家さんでも直接加入しやすい
管理会社を通さず直接契約・直接支払いも可能
契約の縛りが1年単位で比較的短い
という点があります。
長期契約の商品だと、売却などの事情が出たときに解約しづらかったり、違約金リスクが気になったりします。
その点、1年更新であれば比較的柔軟です。
また、他社の商品では、
築年数によって月額が上がる
契約期間の縛りが長い
などの条件も見られました。
もちろん、提供会社側も利益を出さなければいけないので当然ではありますが、総合的に見ると、カプコエージェンシーさんは使いやすい印象でした。
自主管理の大家さんにとっても、選択肢として十分検討できるサービスだと思います。
エアコン交換は、今後ますます早めの準備が重要
もう一つ、今かなり気になっているのがエアコンの値上がりです。
省エネ基準や流通の変化もあり、以前より交換コストが上がってきています。
実際に、当社のオーナー様の中でも「今のうちにまとめて交換している」という方がいらっしゃいます。
今後エアコン交換を考える場合は、
各部屋の型番
年式
設置状況
などを事前に整理したうえで、見積もりを取る流れが必要になってくるでしょう。
もし建物全体で10台、まとめて交換するようなケースであれば、業者さんによっては多少条件を調整してくれる可能性もあります。
いずれにしても、壊れてから慌てて動くより、早め早めの準備が重要です。
情報発信している不動産会社の方々と話して、改めて刺激を受けた
最近、不動産会社を経営されていたり、勤務しながら発信活動をされていたりする方とお話しする機会が何度かありました。
実際に話してみると、自分にはない視点や行動力を持っていて、本当に刺激を受けます。
賃貸管理をどう進めているのか、クレーム対応をどんな手順で解決しているのか、どこを内製化しているのか。
そういった実務面の話もできて、とても有意義な時間でした。
私自身も行動力はある方だと思っていましたが、情報発信を継続している方々のエネルギーはやはりすごいですね。
「ここまでやるのか」と感じる場面も多く、もっと自分も発信していかなければと思いました。
少しでも多くの大家さんに、安定した賃貸経営や良い管理の考え方が届くように、今後も発信を続けていきたいと思います。
ちはや不動産の強みは、やはり「人」と「団結力」
今回、いろいろな方と話す中で改めて考えたのが、千早不動産の強みは何かということです。
その答えとして、今強く感じているのは、
スタッフ全員が同じバックボーンを持っていること
チームとしての一体感があること
現場での意思疎通がしやすいこと
このあたりです。
他社さんのお話を聞いていると、採用面で苦労されているケースも少なくありません。
その点、当社は本当にスタッフに恵まれていて、この団結力が今の安定につながっているのだと思います。
9月からは新たに1名加わる予定でもあります。
これからも、大家さんの安定した賃貸経営を支えられるよう、体制を強くしていきたいと思っています。
まとめ
今回お伝えしたかったのは、最近の出来事を通じて改めて見えてきた、管理会社としての考え方です。
特に感じたのは、次のような点です。
ブランドだけでFC加盟を判断するべきではない
物件改善は「細部へのこだわり」より「ターゲットとの一致」が大事
空室対策ではレスポンスの早さが非常に重要
小額工事の過度な値下げ交渉は、結果的に損になることがある
設備保証は、判断負担を減らしたい大家さんに向いている
エアコン交換は、今後ますます早めの準備が必要
会社の強みは、結局「人」と「チーム力」に出る
賃貸経営は、細かな積み重ねで結果が変わります。
だからこそ、判断の優先順位を間違えず、スピード感を持って動くことが大切だと改めて感じています。
今後も、現場で感じたことを率直に発信していきます。
