2027年「エアコン問題」― 賃貸オーナーが今すぐ知るべき値上げリスクと対策
こんにちは。ちはや不動産の古宮です。
今回は、賃貸オーナーにとってかなりインパクトの大きい制度変更について解説します。
結論から言います。
2027年4月以降、エアコンはほぼ確実に「高く」なります。
しかも、大家さん側にほとんどメリットはありません。
知らずに迎えると、修繕費が一気に倍になる可能性があります。
■ 何が変わるのか？―「省エネ基準」が大幅に引き上げ
2027年度（2027年4月）から、エアコンの省エネ基準が改正されます。
国の方針として、
現行基準より
最大34.7％性能向上した機種しか販売できなくなる
というルールになります。
つまり、
今まで売られていた「安価なエアコン」は
原則、販売終了
になります。
■ 価格はどれくらい上がるのか？
現在、賃貸向けでよく使われている価格帯は、
本体＋工事込み
→ 約7万円前後
これが新基準対応になると、
14万円前後まで上昇する可能性
ほぼ「倍」です。
経営インパクトの例
10戸のアパート
1台あたり差額7万円
→ 一気に70万円の追加コスト
これは正直、
修繕計画を狂わせるレベルのインパクトです。
■ なぜ国はこんな制度を作ったのか？
背景は「脱炭素政策」です。
国は、
2030年までに
家庭部門のCO₂排出量を
66％削減
という目標を立てています。
その中で、
家庭の消費電力の約30％はエアコン
電気代の約3割はエアコン由来
と言われています。
つまり、
「エアコンを高効率化すれば、一気に削減できる」
という発想です。
政策としては理解できるですが、
賃貸オーナー側にはほぼ負担だけが来ます。
■ 問題は「ほとんどの賃貸用エアコンが対象外」という現実
現在、市場に出回っているエアコンのうち、
新基準を満たしているのは
→ 約30％のみ
つまり、
約70％のエアコンは基準未達
壊れたら「高い新基準モデル」しか選べない
という状態になります。
特に賃貸では、
価格重視
最低限の性能
で入れているケースが多いため、
影響を受ける大家さんは非常に多いと思われます。
■ 大家さんにとってのメリットは…正直ほぼありません
新基準エアコンの特徴として、
消費電力は下がる
電気代は月3,000円程度安くなる
と言われています。
しかし――
電気代を払うのは入居者
設備代を払うのは大家
つまり、
コストは大家、メリットは入居者
という構図です。
共用部LED化のように、
電気代削減
寿命延長
といった大家側の回収メリットがほぼないのが、
今回のエアコン問題の最大の特徴です。
■ 経営者としての結論：2027年「前」に替えるしかない
ここが一番重要です。
エアコンの平均寿命は、
13〜14年
多くの物件では、
10年以上経過したエアコン
次に壊れるタイミングが2027年以降
というケースが大量に出ます。
そのタイミングで壊れると、
強制的に14万円コース
になります。
だから取るべき戦略はシンプル
2027年4月より前に、計画的に交換する。
壊れていなくても
古いものは前倒し交換
これが唯一の現実的な対策です。
■ 実務的におすすめの進め方
管理現場の視点で、現実的な対応策をまとめます。
① 空室時は「必ず」交換候補に入れる
10年以上経過
効きが悪い
型式が古い
こういったエアコンは、
空室のタイミングで即交換
がベストです。
入居中に壊れると、
緊急対応
高額機種
工事日程も読めない
トラブルの元になります。
② 入居中でも「年数」で一斉点検する
おすすめは、
製造年をリスト化
10年以上の部屋を抽出
そのうえで、
アンケート
効き具合のヒアリング
をして、
「まとめて安いうちに交換」
が、トータルで一番コストを抑えられます。
③ 製造年・対象かどうかの確認方法
確認ポイントは3つ。
エアコン本体のラベル
製造年月
型式番号
製造年は本体下部のラベルに記載されていることが多いです。
また、
「省エネマーク」が付いているか
で、新基準に近いかどうかも判断できます。
■ 管理会社の役割はここから重要になる
正直、この制度は、
知らないと対応できない
直前では間に合わない
典型的な「情報格差型リスク」です。
これから管理会社には、
物件ごとのエアコン年数管理
計画交換の提案
修繕費の平準化
といった設備マネジメント力が強く求められます。
ちはや不動産でも、
全管理物件のエアコン年数管理
2027年までの交換計画
事前提案
を順次進めていく予定です。
