【2028年問題】災害レッドゾーンで住宅ローン控除が使えなくなる影響とは？
〜賃貸オーナーが今すぐ考えるべき「出口戦略」〜
2028年から、不動産業界にじわじわ効いてくる重要な制度変更があります。
それが
「災害レッドゾーンで住宅ローン控除が使えなくなる」問題です。
一見すると「自宅購入者の話」に見えますが、
実は賃貸オーナーにも無関係ではありません。
今回は経営目線で、この影響と対応策を解説します。
■ そもそも何が変わるのか？
2028年以降、
災害レッドゾーンにある土地では
新築住宅を建てても住宅ローン控除が使えなくなる
という制度になります。
▼ なぜか？
シンプルに言うと
「危険な場所に家を建てるな」という国の方針
です。
■ オーナーにとっての本当の影響
ここが重要です。
① 売却しにくくなる
住宅ローン控除が使えない＝
買主のメリットが減る
結果として
買い手が減る
融資条件が厳しくなる
売却期間が長期化
という流れになります。
② 出口戦略が崩れる
特に危険なのが
「将来売却前提で持っている物件」
です。
例えば：
築古アパート → 売却予定
土地として売る想定
こういうケースは
想定より売れない or 値段が下がる
可能性があります。
③ 建替え戦略も難しくなる
レッドゾーンだと
建て替えても売却価値が出にくい
つまり
再生も難しい
出口も弱い
という“詰みパターン”になる可能性があります。
■ 逆に「賃貸」には追い風の可能性
ここはポジティブな視点。
住宅を買う人が減ると
賃貸に流れる可能性あり
つまり
持ち家 → 賃貸へ
購入断念 → 賃貸継続
という動きが出る可能性があります。
■ 千葉エリアは特に要注意
千葉は意外と
災害指定エリアが多い
という特徴があります。
例として：
市原市：約1,000箇所以上
千葉市：約371箇所
さらに注意点として
「調査予定エリア」も存在
これは
今は対象外
でも将来レッドになる可能性あり
というゾーンです。
■ 今すぐやるべき3つの行動（経営判断）
① 自分の物件を確認
市区町村HPで確認可能
ハザードマップとは別
「該当 or 予備軍」かを把握
② 出口戦略の再設計
該当している場合：
売却するのか
長期保有するのか
今のうちに決めるべき
2028年はすぐ来ます。
③ 売却は“前倒し”も検討
もし売却前提なら
制度変更前の売却が有利
後になるほど
買い手減少
価格下落リスク
が高まります。
■ 経営者としての結論
このテーマはシンプルです。
「知らないと損する系」ではなく
「動かないと損する系」
です。
特に
築古物件
郊外エリア
将来売却予定
このあたりを持っている方は
今が一番“自由に動けるタイミング”
です。
■ まとめ
2028年からレッドゾーンは住宅ローン控除対象外
売却が難しくなる可能性大
出口戦略の見直しが必須
一方で賃貸需要にはプラスの可能性あり
