管理物件の方が本当に決まりやすい？
自主管理との違いと、大家さんが知っておくべき“現場の本音”
賃貸経営をしていると、一度はこんな話を聞いたことがあるのではないでしょうか。
「管理会社を付けた方が入居率は上がりますよ」
実際、多くの管理会社がこのように説明しています。
では、本当に「管理物件」の方が決まりやすいのでしょうか？
今回は、現場の仲介会社・管理会社のリアルな視点から、
管理物件と一般物件（自主管理）の違い
なぜ管理物件の方が決まりやすいと言われるのか
管理会社によって逆に決まらなくなるケース
大家さんが管理会社を選ぶ時のチェックポイント
について、分かりやすく解説します。
管理物件と一般物件（自主管理）の違い
まず前提として、賃貸物件には大きく分けて2種類あります。
一般物件（自主管理）
大家さん自身が、
募集依頼
家賃回収
クレーム対応
修繕手配
などを行う形です。
不動産会社には「客付け」だけを依頼するケースが多く、入居後は大家さんが直接対応するスタイルです。
管理物件
一方で管理物件は、
入居募集
家賃管理
クレーム対応
修繕対応
更新業務
などを管理会社へ委託する形です。
その代わり、一般的には家賃の3〜5％程度の管理料が発生します。
「管理物件の方が決まりやすい」は本当？
結論から言うと、
“一定条件では本当”
です。
ただし、単純に「管理会社を付けたから決まる」というわけではありません。
なぜ管理物件は決まりやすいのか？
① 仲介会社が紹介しやすい
実はこれがかなり大きいです。
仲介会社からすると、管理会社が入っている物件は、
入居後の対応先が明確
クレーム窓口がある
修繕依頼がスムーズ
という安心感があります。
逆に自主管理物件では、
入居者から仲介会社へ連絡が来る
大家さんとの間に入らされる
修繕業者の手配まで頼まれる
など、“管理していないのに対応負担だけ増える”ケースもあります。
そのため、現場では自然と管理物件を優先して紹介することがあります。
② 管理会社が積極的に営業している
管理物件の場合、
ATBB
業者間流通サイト
募集図面配布
仲介会社への営業
などを積極的に行うケースが多くなります。
つまり、
「物件を知ってもらえる量」が増える
のです。
これはかなり大きな差になります。
③ データ分析をして募集改善できる
しっかりした管理会社であれば、
閲覧数
問い合わせ数
検索条件
反響率
などを分析し、
家賃調整
設備追加
フリーレント
広告料調整
などの提案を行います。
この“改善提案”があるかどうかは、自主管理との大きな違いです。
ただし「管理会社なら何でもいい」は危険
ここがかなり重要です。
実は、
管理会社によっては逆に決まりにくくなる
こともあります。
仲介会社に嫌われる管理会社とは？
例えば、
Web申込未対応
鍵を毎回取りに来させる
審査条件が極端に厳しい
書類提出が煩雑
対応が横柄
こういった管理会社は、仲介会社から敬遠されやすくなります。
仲介会社も人間なので、
「この管理会社めんどくさいな…」
となると、別物件を優先するケースが現実的にあります。
入居率90％超えは本当に信用できる？
不動産会社のホームページを見ると、
入居率95％
入居率97％
高稼働率
などよく見ますよね。
ただ、実際は“算定方法次第”な部分もあります。
例えば、
募集停止中の部屋を除外
長期空室をカウントしない
退去予定を含めない
などで数字は大きく変わります。
そのため、
「入居率だけ」で判断するのは危険
です。
大家さんが管理会社を見る時のポイント
① 仲介会社からの評判
実はかなり重要です。
近隣の仲介会社へ、
「○○管理って実際どうですか？」
と聞くと、本音が見えることがあります。
② 提案型か、守り型か
管理会社には大きく2タイプあります。
守り型
クレーム対応中心
空室改善提案は少なめ
攻め型
空室対策提案あり
市場分析をする
設備改善提案をする
大家さんの考え方によって合う・合わないがあります。
③ デジタル対応しているか
今の時代、
Web申込
電子契約
即時鍵対応
反響分析
などが遅れている会社は、客付け競争で不利になりやすいです。
まとめ
「管理物件の方が決まりやすい」は、完全な営業トークではありません。
ただし本質は、
“どこの管理会社に任せるか”
です。
仲介会社に好かれているか
提案力があるか
データ分析しているか
募集導線を強化しているか
レスポンスが早いか
この差で、空室期間は大きく変わります。
管理会社選びは、
「管理料が安いから」
だけではなく、
“どれだけ空室改善に本気か”
を見ることが非常に重要です。
