賃貸管理会社の“閑散期”は何をしている？
4月〜6月に現場で行う「物件メンテナンス」と「見回り」の重要性
3月の繁忙期が終わり、4月に入ると賃貸業界は一般的に“閑散期”と言われる時期に入ります。
ただ、管理会社にとってこの時期は「暇になる時期」ではありません。
むしろ、次の繁忙期に向けて物件の状態を整え、トラブルを未然に防ぐための大事な準備期間です。
今回は、実際に千葉県八千代エリアの管理物件を巡回しながら、閑散期に管理会社が行っている業務について現場目線でお話しします。
繁忙期と閑散期で業務内容は大きく変わる
1月〜3月の繁忙期は、
お部屋探し
内見対応
契約手続き
入居準備
など、お客様対応が中心になります。
一方、4月〜6月頃になると、管理会社の仕事は「物件を整える仕事」に切り替わります。
この時期に特に重要になるのが、
共用部の見回り
建物の不具合確認
空室対策の準備
管理物件のメンテナンス
次の繁忙期に向けた募集体制づくり
です。
現場巡回でチェックしているポイント
今回巡回したのは、8世帯のアパートです。
一見問題がなさそうな物件でも、実際に現地へ行くと様々な“違和感”があります。
共用部の雑草・汚れ
まず確認するのが、建物周辺の状態です。
例えば、
雑草が伸び始めていないか
コケが発生していないか
ゴミが散乱していないか
埃っぽくなっていないか
など。
特に4月以降は気温が上がるため、雑草やコケが一気に増え始めます。
「まだ大丈夫」と思っていても、放置すると物件全体の印象が一気に悪くなります。
放置物・不要物の確認
巡回時によくあるのが、
使われていない傘
放置自転車
ゴミ置き場の不法投棄
などです。
今回の物件でも、共用部に使われていないような傘が置かれていました。
また、自転車置場がない物件では、空きスペースに自転車が止められていることも多く、
タイヤに空気が入っているか
長期間放置されていないか
なども確認しています。
放置自転車は景観悪化だけでなく、入居率低下にも繋がるため注意が必要です。
管理看板を設置する理由
賃貸物件には、管理会社の看板が付いていることがあります。
実は、管理会社によっては看板を付けない会社もあります。
理由としては、
看板からの反響は少ない
クレーム窓口になりやすい
という背景があるためです。
実際、
ゴミ出しマナー
騒音
違法駐車
など、近隣から連絡が来ることもあります。
それでも、私たちが管理看板を設置する理由は、
「この物件を責任持って管理している」
という意思表示のためです。
また、地域での認知向上にも繋がります。
看板設置で気をつけていること
看板設置にも細かい配慮があります。
ちはや不動産では、基本的に「結束バンド」で固定しています。
理由は、
外壁を傷つけにくい
フェンスへのダメージが少ない
安全性が高い
ためです。
針金で固定しているケースもありますが、
飛び出た針金で怪我をする
入居者様の衣類が引っかかる
などのリスクもあります。
小さな部分ですが、こういった積み重ねが管理品質に繋がると考えています。
定期清掃だけでは気づけないこともある
定期清掃を入れていても、実際に現場へ行くと細かな問題が見つかります。
例えば、
ハンガーが落ちている
ゴミ置き場が荒れている
違法駐車
防犯カメラの汚れ
消火器BOXの状態
など。
今回の物件でも、ゴミ置場上部に設置しているダミー防犯カメラにかなり埃が溜まっていました。
これでは逆に「ダミー感」が強くなってしまいます。
また、
カメラ角度がズレている
本来映すべき場所を向いていない
というケースもあります。
こういった細かい部分まで気づけるかどうかで、管理品質には大きな差が出ます。
外壁チェックも重要
巡回時には外壁も確認します。
もちろん専門業者ではないため、細かな劣化診断まではできません。
ただ、
外壁を触った時の状態
チョーキング現象
ひび割れ
塗装の劣化
など、
「いつもと違う」
という違和感に気づくことが大切です。
早めに異変へ気づくことで、大規模修繕費用を抑えられるケースもあります。
“別担当が見る”ことで気づけることもある
ちはや不動産では、定期清掃を担当制にしています。
ただ、あえて別担当が巡回することもあります。
理由はシンプルで、
「慣れ」が一番怖いからです。
いつも同じ担当が見ていると、
汚れ
劣化
放置物
に気づきにくくなることがあります。
別の担当が見ることで、
「ここ汚れてない？」
「これ改善した方がいいのでは？」
「この設備意味ある？」
といった新しい視点が生まれます。
管理会社は“契約”だけが仕事ではない
賃貸管理会社というと、
契約業務
家賃管理
クレーム対応
のイメージを持たれる方も多いですが、実際には「現場管理」が非常に重要です。
現場へ足を運ぶことで、
空室対策
建物維持
入居者満足
オーナー利益
に繋がるヒントが見えてきます。
特に閑散期は、こうした“地味だけど大切な業務”をどれだけ積み重ねられるかが、次の繁忙期の結果に大きく影響します。
まとめ
4月〜6月の閑散期は、
共用部チェック
放置物確認
看板設置
清掃状況確認
防犯設備確認
外壁チェック
次の繁忙期準備
など、管理品質を高める重要な時期です。
賃貸管理は、ただ募集するだけではありません。
現場を見て、小さな違和感に気づき、改善を積み重ねる。
その積み重ねが、長期的な入居率や建物価値に繋がっていくと考えています。
