新築アパート12戸を1カ月以内で満室にした方法とは？管理会社が実践した客付け戦略
こんにちは。ちはや不動産の古宮です。
今回は、当社で管理をお預かりした新築アパートが、募集開始から約1カ月以内で12戸すべて満室になった事例をご紹介します。実際にどのような募集戦略を行ったのか、現場担当者の伊藤（まーくん）に聞きながら解説していきます。
物件概要
今回ご紹介する物件は、千葉寺駅徒歩約5分の新築アパートです。
木造3階建て
全12戸
間取り：1LDK
専有面積：約30㎡
2026年2月完成
黒を基調としたシックな外観で、オートロックや宅配ボックスなど、今の入居者ニーズをしっかり押さえた設備が揃っています。
オーナー様との出会い
オーナー様から最初にお問い合わせをいただいたのは、完成の約2カ月前でした。
当時は複数の管理会社を比較検討されており、
「どこに管理を任せるべきか悩んでいる」
という状況でした。
新築アパートの場合、建築会社や売買会社の提携管理会社へそのまま依頼するケースも多いですが、今回のオーナー様は慎重に比較検討された結果、ちはや不動産を選んでいただきました。
最初に感じた違和感
募集資料を確認した際、担当の伊藤が最初に感じたのは、
「家賃設定が少し高いかもしれない」
という点でした。
売買会社が作成したレントロール（想定賃料表）を見ると、周辺相場と比較して約3,000円ほど高い印象がありました。
実はこのケースは珍しくありません。
売買会社は物件の収益性を魅力的に見せるため、やや強気の家賃設定を行うことがあります。
しかし、実際に募集を行う管理会社や仲介会社は、現場の反響データや競合状況を見ながら判断するため、家賃相場に対する見方が異なることもあります。
家賃は下げたくない
そこでオーナー様へ率直にご相談しました。
しかしオーナー様には、
「家賃はできるだけ下げたくない」
という強いご希望がありました。
購入時の事業計画もレントロールを基準に組まれていたためです。
そこで当社は、
家賃を下げずに早期満室を目指す方法
を考えました。
実際に行った2つの施策
① フリーレント1カ月を設定
まず実施したのがフリーレントです。
フリーレントとは、
「入居後1カ月分の家賃を無料にする」
という募集条件です。
家賃そのものは下げず、入居者の初期費用負担を軽減できるため、競合物件との差別化に効果があります。
オーナー様からすると、
「1カ月家賃が入らない」
という不安もあります。
しかし、
1カ月で入居が決まる
3カ月空室になる
を比較すると、多くの場合は前者の方が収益性は高くなります。
② 他社が紹介したくなる広告料設定
もう一つの施策が広告料（AD）の強化です。
ちはや不動産だけで募集するのではなく、地域の仲介会社にも積極的に紹介していただけるよう、通常よりも手厚い広告料を設定しました。
管理会社目線で考えると、
「自社だけで決める」
よりも、
「市場全体で決めてもらう」
方が早く満室になります。
実際、今回の物件も成約の多くは他社仲介によるものでした。
新築物件は意外と打つ手が少ない
中古物件であれば、
アクセントクロス
設備交換
ホームステージング
など様々な改善策があります。
しかし新築物件は、
部屋が新品
設備も最新
外観も綺麗
です。
つまり、
物件自体を改善する余地が少ない
のです。
そのため、
家賃条件
フリーレント
広告料
仲介会社への営業
など、募集戦略で差がつきます。
結果は？
募集開始は2月10日頃。
そして全12戸が埋まったのは3月上旬。
約1カ月以内で満室となりました。
空室1戸でも数カ月決まらないケースがある中で、12戸すべてを短期間で埋められたのは、
物件力
立地
募集時期
募集戦略
これらが上手く噛み合った結果だと思います。
賃貸経営で大切なのは「家賃を下げる」ことではない
今回の事例から分かることは、
「決まらないから家賃を下げる」
が必ずしも正解ではないということです。
まずは、
フリーレント
広告料の見直し
募集条件の改善
仲介会社への営業強化
など、家賃以外の選択肢を検討することが重要です。
特に新築物件や築浅物件は、家賃を下げる前にできることが数多くあります。
まとめ
今回の新築アパート満室事例のポイントは次の2点です。
✅ 家賃は維持したままフリーレントを活用
✅ 仲介会社が紹介しやすい広告料を設定
賃貸経営では、募集条件の少しの工夫で結果が大きく変わることがあります。
「なかなか決まらない」
「家賃を下げるべきか悩んでいる」
というオーナー様は、家賃だけではなく募集戦略全体を見直してみることをおすすめします。
ちはや不動産では、千葉県内を中心に管理・募集のご相談を承っております。お気軽にご相談ください。
