空室率は何％で計算するべき？賃貸経営で失敗しない収支シミュレーションの考え方
こんにちは。ちはや不動産の古宮です。
賃貸経営をする上で、多くのオーナー様が気になるのが「空室率」です。
「家賃がいくら入るのか？」
「ローン返済後にどれくらい手元に残るのか？」
「家賃を下げるべきなのか？」
こうした判断をする際に欠かせないのが空室率の考え方です。
今回は、賃貸経営の収支シミュレーションで活用できる空室率の考え方について解説します。
空室率とは？
空室率とは、簡単に言うと「入居率の反対」です。
例えば、
入居率95％
空室率5％
という関係になります。
管理会社がよく「入居率〇％です」と話しますが、オーナー様が収支を考える場合は、逆に空室率で考えた方がイメージしやすいケースもあります。
空室率は何％で計算すればいい？
私がオーナー様にお話しする際の目安は次の通りです。
人気物件
空室率：約5％
一般的な物件
空室率：5～10％
郊外物件・駅から遠い物件
空室率：15％以上
もちろん物件ごとに異なりますが、収支計算をする際の目安として活用できます。
人気物件の基準は？
人気物件かどうかを判断するポイントはいくつかありますが、最も重要なのは「立地」です。
なぜなら、
家賃は変更できる
設備は交換できる
リフォームもできる
しかし、
立地だけは変えられません。
駅徒歩5分圏内と駅徒歩20分以上では、募集力に大きな差が出ます。
そのため、私は立地を基準に空室率を考えることが多いです。
単身物件の空室率シミュレーション
単身物件の平均入居期間は約3年と言われています。
例えば、
入居期間：36ヶ月
次の入居まで：2ヶ月
だった場合、
38ヶ月中2ヶ月が空室です。
計算すると、
2 ÷ 38 × 100
＝約5.3％
となります。
つまり、人気物件であればこの程度の空室率は十分現実的と言えます。
ファミリー物件の場合
ファミリー物件は平均入居期間が長く、約5年と言われています。
理由は、
子どもの学校を変えたくない
生活圏を変えたくない
地域とのつながりがある
など、引っ越しのハードルが高いからです。
ただし、退去後の募集期間は単身物件より長くなる傾向があります。
例
入居期間：60ヶ月
空室期間：6ヶ月
の場合
6 ÷ 66 × 100
＝約9.1％
これは一般的な範囲と言えます。
一方で、
空室期間3ヶ月
で決まれば
3 ÷ 63 × 100
＝約4.8％
となり、かなり優秀な数字になります。
家賃を下げるべきか？維持するべきか？
オーナー様から最も多い相談がこれです。
例えば、
パターン①
家賃8万円で募集
しかし6ヶ月空室
パターン②
家賃7.5万円で募集
2ヶ月で成約
どちらが得でしょうか？
実は早く決まった方が有利なケースもある
家賃を5,000円下げると、
年間では
5,000円 × 12ヶ月
＝6万円
の差になります。
しかし、
4ヶ月早く決まれば
7.5万円 × 4ヶ月
＝30万円
の収入差が生まれます。
つまり、
家賃を維持して長期間空室にするより、
少し下げて早く決めた方が収益が高くなるケースもあるのです。
損益分岐点は約5年
今回のケースでは、
5,000円の家賃差を回収するのに約5年かかります。
つまり、
5年以内に退去するなら、
早く決まった方が有利です。
逆に、
5年以上住んでもらえるなら、
家賃を維持した方が有利になる可能性があります。
私ならどうする？
私なら基本的に
「まず入居してもらう」
という考え方を優先します。
理由は3つです。
① 空室は1円も生まない
募集している間は収益ゼロです。
ローンも固定資産税も管理費も発生します。
② 部屋は空けておくと傷む
人が住まない部屋は劣化が進みやすくなります。
③ 更新時の家賃改定もできる
最近は家賃上昇局面です。
入居後に市場状況を見ながら更新時に家賃改定を提案する方法もあります。
家賃を下げるタイミングは？
一般的には
募集開始から3ヶ月
が一つの目安です。
3ヶ月経っても、
問い合わせが少ない
内見が入らない
申込みがない
場合は、
家賃設定が市場とズレている可能性があります。
その時点で条件変更を検討しても良いでしょう。
まとめ
賃貸経営では満室想定で計算したくなりますが、現実には必ず空室期間があります。
収支シミュレーションを行う際は、
人気物件：空室率5％
一般物件：5～10％
郊外物件：15％以上
を目安に考えるのがおすすめです。
また、
「家賃を維持するか」
「少し下げて早く決めるか」
は感覚ではなく数字で判断することが重要です。
空室期間と家賃のバランスを考えながら、収益を最大化する募集戦略を立てていきましょう。
物件ごとに最適な戦略は異なります。
もし空室でお悩みのオーナー様は、お気軽にちはや不動産までご相談ください。
