自主管理は本当にできる？大家さんが知っておきたい4つのポイント
賃貸経営を始めるとき、多くの大家さんが一度は悩むのが「自主管理にするか、それとも管理会社に任せるか」という問題です。
管理会社に委託すれば手間は減りますが、そのぶん管理料がかかります。一方で、自主管理ならコストを抑えやすい反面、募集や契約、修繕対応などを自分でこなさなければなりません。
では、自主管理をする場合、最低限どんなことが必要なのでしょうか。この記事では、賃貸物件を自主管理するうえで押さえておきたい4つのポイントを、大家さん目線でわかりやすく解説します。
自主管理には大きく2つのやり方がある
まず前提として、自主管理といってもやり方はひとつではありません。
ひとつは、募集から契約、管理、修繕対応まで、すべて自分で行う方法です。
もうひとつは、日常管理は自分で行いながら、入居者募集だけは仲介業者に頼む方法です。
実際には、完全にすべてを自分だけで回している大家さんはそれほど多くなく、募集や契約の一部だけは不動産会社や仲介業者の力を借りるケースも少なくありません。
自主管理を考えるなら、まずはこの2パターンを理解したうえで、自分に合った形を選ぶことが大切です。
1. 募集管理：空室対策は賃貸経営の最重要ポイント
自主管理で最も重要なのが、入居者募集です。
賃貸経営は、入居者がいて初めて成り立つものです。家賃収入がなければ、ローン返済や維持費をまかなうこともできません。満室の状態で物件を購入したとしても、将来的には必ず募集業務が発生します。
最近では、オーナー自身が掲載料を支払ってポータルサイトに物件情報を出せるサービスもあり、写真やコメント、物件の魅力を自分の言葉で伝えられるようになっています。
「日当たりが良い」「駅から近い」「単身者に向いている」など、現場をよく知るオーナー自身がアピールできるのは、自主管理ならではの強みです。
さらに、保険や家賃保証会社の手配も、工夫次第で自分で進められます。保険代理店に依頼したり、保証会社を自分で選定したりすることで、仲介会社を通さなくても対応できる場面は増えています。
また、仲介業者を介さずに進められれば、広告料や一部の手数料を抑えられる可能性があります。コスト削減の面では大きな魅力です。
ただし、そのぶん契約書の準備や募集条件の設定、入居希望者とのやりとりなど、実務はすべて自分で行う必要があります。
募集に時間がかかれば空室期間が長引き、結果的に損失が大きくなることもあります。コストだけでなく、スピード感や手間も含めて判断することが大切です。
2. 管理業務：契約情報・更新・収支管理は大家さんの仕事
自主管理では、入居者募集が決まった後の管理業務も自分で行います。
具体的には、契約者情報の管理、入退去対応、契約更新の案内、家賃や経費の収支管理などが中心です。
たとえば4戸程度の小規模アパートであれば、契約情報も把握しやすく、エクセルや無料の管理アプリなどを使って十分対応できるケースもあります。
契約更新のタイミングを管理し、必要な案内を出し、更新料を受け取るところまで自分でできれば、その分の収益を手元に残しやすくなります。
また、賃貸経営をしていれば、確定申告に向けた収支の整理も必要です。税理士に依頼する人もいますが、戸数が少なければ自分で管理している大家さんもいます。
つまり、小規模物件であれば、自主管理は決して不可能ではありません。
ただし、戸数が増えるほど管理の負担は一気に大きくなります。副業で賃貸経営をしている方や、日中すぐに電話に出られない方にとっては、管理の手間が想像以上に重くなることもあります。
3. 修繕対応：トラブル時にすぐ動ける体制を作れるか
自主管理で特に負担を感じやすいのが、修繕対応です。
入居者からのクレームや設備不良の連絡は、基本的に大家さんへ直接入ってきます。エアコンの故障、給湯器の不具合、テレビモニターの故障、水漏れなど、内容はさまざまです。
こうしたときに重要なのは、すぐ動ける業者を事前に確保しておくことです。
エアコンや家電関係なら量販店でも対応できるケースがありますが、水漏れや給水管の破裂などはスピードが命です。被害が広がる前に駆けつけてもらえる水道業者や設備業者を、あらかじめピックアップしておく必要があります。
退去後のハウスクリーニングなどであれば、複数社から見積もりを取って比較する余裕もあります。
しかし、入居中の緊急トラブルはそうはいきません。自主管理をするなら、「何か起きたらこの業者へ連絡する」という体制を作っておくことが大前提です。
鍵の紛失対応もよくあるトラブルのひとつです。
この場合、費用負担は入居者側になることが多いため、大家さんが必ずしも費用を持つ必要はありません。ただし、鍵交換後の管理や、スペアキーの保管、消防点検や立ち入り対応のための鍵管理は、大家さん側でも考えておく必要があります。
つまり、自主管理の修繕対応は「壊れてから考える」のでは遅く、事前準備がすべてと言っても過言ではありません。
4. 仲介業者との付き合い方：全部を自分で抱えない選択もある
自主管理を考えると、「全部自分でやるか、全部管理会社へ任せるか」の二択に思えますが、実際にはその中間もあります。
その代表例が、募集や契約まわりだけ仲介業者に頼み、日常管理は自分で行う方法です。
この方法であれば、入居者募集、保証会社の手配、契約までの実務を仲介業者に任せられるため、最も負担の大きい入口部分をカバーしやすくなります。
一方で、入居後の連絡対応や更新業務、修繕手配などは、自分で行う形になります。
もちろん、仲介業者に依頼すれば広告料や仲介手数料などの費用はかかります。
それでも、「募集だけはプロに任せたほうが早い」「保証会社の手配までやってもらえるなら楽」と感じる大家さんは多いでしょう。
特に、自主管理をしながらも入居者との接点を極力減らしたい人にとって、この方法は現実的な選択肢です。
ただし、完全な自主管理である以上、入居者と一切関わらずに済むわけではありません。退去連絡、修繕相談、設備トラブルなど、どこかで必ず接点は生まれます。
もし「入居者対応そのものが苦手」「電話や連絡対応をしたくない」と感じるなら、最初から管理会社へ委託するほうが向いている可能性があります。
管理会社に任せるのは高いのか？
動画内では、管理料の目安として家賃の3％前後という話も出ていました。
たとえば家賃5万円の部屋なら、1戸あたり月1,500円程度。4戸であれば月6,000円程度がひとつの目安になります。
この金額を「高い」と感じるか、「その金額で手間が減るなら安い」と感じるかは、大家さんそれぞれです。
新築や築浅でトラブルが少ない物件なら、自主管理でも回しやすいかもしれません。
一方で、築古物件や戸数が多い物件では、修繕や連絡対応が増えやすく、管理会社へ委託するメリットが大きくなります。
また、本業が忙しい方や、日中なかなか電話に出られない方にとっては、管理会社の存在は非常に心強いものです。
単純な費用だけでなく、自分の時間や精神的負担まで含めて判断することが大切です。
まとめ：自主管理は「できるか」より「続けられるか」で考える
自主管理は、少ない戸数であれば十分可能です。
実際に自分でやってみることで、賃貸経営の流れや現場感覚を身につけられるという大きなメリットもあります。
ただし、自主管理には、募集、契約管理、修繕対応、入居者対応といった業務が必ずついて回ります。
「やろうと思えばできる」ことと、「無理なく続けられる」ことは別です。
全部を自分でやる方法もあれば、募集だけ仲介業者に頼る方法もあります。
そして、どうしても入居者対応が難しいなら、最初から管理会社に任せるのも立派な選択です。
大切なのは、費用だけで判断するのではなく、自分の時間、性格、物件の規模、築年数、今後の拡大方針まで踏まえて考えることです。
自主管理を検討している大家さんは、ぜひ一度、「自分はどこまでなら対応できるのか」を整理したうえで、最適な管理スタイルを選んでみてください。
