入居者マナートラブル対応の基本

管理会社に一番多く連絡が来るのがマナートラブル。実際に多いのは次の3つで、これでほとんど対応できます。 ・ゴミ出し ・共用部分への荷物置き ・駐輪・駐車 （付随して騒音）

1. ゴミ出し 悪質さで対応が変わります。

・低（分別違反など） 　まず全世帯に手紙 → 袋を開けて特定 → 巡回を増やして直接注意 　※管理業務として袋を開けるのは違法ではない 　
※そういう人は繰り返すので巡回でチェック。難しければ防犯カメラ

・中（粗大ゴミ） 　手がかりがなく特定が難しい。タイミングの合う入居者に電話確認。見つからなければ撤去費は大家負担。ゴミを撮って掲示するのも効果あり

・高（大きな粗大ゴミ） 　難易度もコストも上がる

一番効くのは防犯カメラ。クラウド型 月1,000円〜／買い切り 1万円前後〜／ダミー 1,000円。3日分録画できるとすぐ特定できます。

2. 共用部分の荷物
・共用部分は専有部分ではない。通行の妨げになるものは置かないのが大原則

・玄関前のキックボードもダメ。置いている人には注意する

・放置するとどんどん悪化。綺麗な場所は綺麗に保たれる。早めの注意が大事

3. 駐輪・駐車
・駐輪場がない物件は空きスペース利用OK。あるのに守らない場合は有料化（月100円〜）とステッカー配布

・空き区画への駐車は三角コーン等で対応。契約区画への無断駐車は警察頼み（金銭は当事者間） ・「○万円の罰金」の貼り紙は心理的抑止。何より「綺麗にするのが当たり前」の空気づくりが一番効く

4. どうしようもない入居者
・根気よく連絡して是正。合意ベースで解約の話も
・家賃の一方的な値上げ・更新拒否はできない（借主保護が強い）。設備が壊れれば直す義務は残る
・感情的な言動はNG。記録される時代なので暴言は逆転の材料になる

まとめ ・まず巡回。次に防犯カメラ ・「綺麗にするのが当たり前」の空気づくりが一番効く ・対応は管理会社に任せるのが一番ストレスが少ない

※袋を開ける・写真掲示などは管理業務としての対応。実施は管理規約や個人情報保護を確認し、必要に応じて専門家に相談を。