賃貸オーナー必見｜「正当事由」がないと退去はさせられない？大家が絶対に知っておくべき基礎知識
賃貸経営をしていると、
「契約更新のタイミングで退去してもらいたい」
「家賃を上げたいから一度出てもらえないか」
そんな相談を受けることが少なくありません。
しかし結論から言うと、大家の都合だけでは入居者を退去させることはできません。
その判断軸となるのが、借地借家法における「正当事由」です。
今回は、実際に相談が多いケースをもとに、
認められる正当事由／認められない正当事由を分かりやすく解説します。
そもそも「正当事由」とは？
正当事由とは、
**大家が賃貸借契約を終了させるために必要な「合理的で社会的に妥当な理由」**のことです。
借地借家法は、基本的に「入居者保護」の法律。
そのため、大家側の一方的な理由では認められないケースが大半です。
正当事由として「認められやすいケース」
① 建物の老朽化・安全性の問題
建物が傾いている
倒壊の危険がある
修繕では対応できないレベル
このようなケースでは、
入居者の安全確保を理由に正当事由が認められる可能性が高いです。
※一般的には 6か月以上前の解約予告＋立退料の支払いが必要になります。
② 入居者との信頼関係が破綻している場合
例えば、
家賃滞納が長期間続いている
居住用なのに無断で店舗・事務所利用している
違法行為や迷惑行為がある
このような場合は、
「信頼関係破壊」を理由に正当事由が認められるケースが多いです。
正当事由として「認められにくい・ほぼNGなケース」
① 売却したいから退去してほしい
これはほぼ認められません。
「空室の方が高く売れるから」という理由は、
完全に大家都合と判断されます。
② 家賃を上げたいから一度退去してほしい
これも正当事由には該当しません。
更新時の家賃値上げは「合意」が必要
合意できないから退去させる → NG
最近特に多い相談ですが、
値上げ目的の退去要求は通らないと理解しておく必要があります。
③ 自分で住みたいから退去してほしい
このケースはグレーゾーンです。
周囲に代替物件がない
どうしてもその物件に住む必要性がある
など、事情がかなり限定的な場合のみ認められる可能性があります。
一般的なマンション・アパートでは、
認められないケースの方が圧倒的に多いのが実務感覚です。
立退料の相場感は？
実務上よくある目安は、
家賃6か月分〜24か月分
家賃10万円なら、
60万円〜240万円程度
引越し費用・新居の初期費用を考慮すると、
このくらいが現実的な落としどころになることが多いです。
注意｜話し合いがまとまらないと「法定更新」になる
更新時に、
値上げも合意できない
更新契約も締結できない
この状態で期限を過ぎると、
**法定更新（期間の定めのない契約）**になります。
すると、
更新料が取れない
契約条件の見直しがさらに難しくなる
など、大家にとって不利な状態に陥ります。
経営者目線のまとめ
✔ 借地借家法は「入居者保護」が大前提
✔ 正当事由はケースバイケースだが、大家都合はほぼNG
✔ 無理な退去要求は、時間・コスト・リスクが大きい
✔ 事前に「出口戦略」を考えた賃貸経営が重要
感情論で動くと、
裁判・長期空室・想定外の支出につながりかねません。
「このケースはどうなのか？」
「正当事由として通る可能性はあるのか？」
そういった判断は、実務を理解している管理会社に早めに相談することが、
結果的に一番コストを抑える経営判断になります。
