賃貸のおとり物件とは？架空物件の手口についても解説

理想のお部屋を見つけたのに、問い合わせたら「すでに契約済み」と言われて落胆した経験はありませんか。
希望に満ちたお部屋探しの時間を無駄にしないためには、悪質な「おとり物件」の仕組みや見分け方を正しく知ることが大切です。
本記事では、おとり物件が生じる背景から違法性、そして騙されないための具体的なチェックポイントまで解説します。
素敵なお部屋をスムーズに見つけたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

おとり物件とは？

おとり物件の被害を防ぐには、まず架空物件や消し忘れ物件などの原因を把握して必要があります。
まずは、おとり物件の定義と賃貸市場における背景について解説していきます。

おとり物件の定義と背景

おとり物件とは、広告では募集しているように見えても、実際には契約できない賃貸物件を指し、表示と取引状況が一致していない点が特徴です。
たとえば、存在しない部屋や成約済みの部屋、実在していても広告主に契約する意思がない物件などが該当します。
一方、賃貸市場では同じ物件を複数の不動産会社が扱うため、管理会社から届く空室情報の反映に時間差が生じることもあるでしょう。
そのため、成約後の広告が「消し忘れ」で残った場合でも、取引できない状態で掲載されていればおとり広告に該当します。
まずは広告だけで断定せず、不動産会社へ現在の募集状況を確認することが大切といえます。

代表的な手口とパターン

代表的な手口には、実在しない住所や部屋番号を使い、別の建物写真と好条件を組み合わせて問い合わせを集める架空物件があります。
また、すでに成約した人気物件の広告を残し、来店後に「決まった」と説明して別の部屋へ誘導するケースもあるでしょう。
さらに、空室であっても最初から紹介する意思がなく、内見を断ったうえで別物件を勧める方法も存在します。
ただし、問い合わせ後に別の申し込み者が先に契約したり、希望に合う代替物件を提案されたりすること自体は珍しくありません。
したがって、別の部屋を勧められただけで判断せず、最初の物件を案内できない理由や募集状況を確認することが重要です。

被害によるリスクや損失

おとり物件へ問い合わせると、募集状況の確認や店舗への移動に時間と交通費がかかり、ほかの候補を比較する機会を逃すおそれがあります。
とくに引っ越し期限が迫ると、焦りから条件を十分に整理しないまま話を進めてしまうこともあるでしょう。
そのため、希望する家賃や入居時期、譲れない条件を事前にまとめ、問い合わせ先ごとの状況を把握しておくと安心です。
また、連絡先などの個人情報を伝える際は利用目的を確認し、不要な案内が続く場合には配信停止などを依頼する方法もあります。
さらに、別の物件へ申し込むときは契約成立の有無や費用を確かめ、重複申し込みや想定外の支出を防ぐことが大切です。

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おとり広告に対する規制法律と業界ルール

前章ではおとり物件の手口やリスクについて述べましたが、法律上どのように取り締まられているのか、気になりますよね。
ここでは、おとり広告を規制する法律や、不動産業界におけるルールについて解説します。

宅建業法での誇大広告

宅地建物取引業法第32条では、内容や取引条件について、実際と著しく異なる表示や有利だと誤認させる誇大広告を禁止しています。
対象は所在地や広さのほか、家賃や交通の利便性、設備など幅広く、実際より好条件と見せる表示も認められません。
たとえば、契約できない部屋を募集中として掲載したり、家賃を実際より安く示したりすれば、規制対象となる場合があります。
また、規制はチラシや情報誌だけでなく、物件検索サイトや自社ホームページなどのネット広告にも及ぶでしょう。
そのため、広告と案内内容に違いを感じたときは、最新の募集条件や契約できる状態なのかを担当者へ確認することが大切です。

公取協のガイドライン

不動産公正取引協議会連合会などが運用する表示規約では、消費者が誤解しないよう、不動産広告の表示方法を細かく定めています。
おとり広告も、存在しない物件や成約済みで取引できない物件だけでなく、広告主に取引する意思がない場合まで禁止対象です。
また、ネット広告では定期更新だけで十分ではなく、募集終了が分かった段階で速やかに削除することが求められます。
そのため、不動産会社には管理会社への空室確認や掲載内容の点検を続け、正確な情報を管理する体制づくりが欠かせません。
さらに、規約違反には警告や違約金のほか、一定期間の広告掲載停止などの措置が取られる場合もあります。

違反時の罰則と行政処分

宅建業法に違反した場合は、内容や悪質性に応じて指示処分や業務停止処分がおこなわれ、重いケースでは免許取消しとなる可能性もあります。
誇大広告の禁止に反した行為は、要件を満たすと罰金などの刑事罰が科されることもあるでしょう。
また、おとり広告は景品表示法の規制対象にもなり、不当表示と判断されれば改善などを求める措置命令につながる場合があります。
そのため、広告と説明が食い違うと感じたら、掲載画面や担当者とのやり取り、確認日時などを保存しておくと相談しやすいでしょう。
さらに、広告表示は不動産公正取引協議会、契約や費用は消費生活センターなどへ相談し、対応を確認すると安心です。

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おとり物件の見分け方

ここまでおとり広告に対する法律などを解説しましたが、自ら未然に防ぐ自衛手段も、しっかりと押さえておきましょう。
最後に、おとり物件に騙されないための見極めポイントについて、わかりやすく解説していきます。

相場より安すぎる家賃

おとり物件を見極めるには、駅からの距離や間取り、築年数など条件が近い物件と比べ、家賃だけが不自然に安くないか確認することが大切です。
たとえば、駅近で設備も充実しているのに相場より大幅に安い場合は、階数や日当たりなど安さの理由も確認しましょう。
また、家賃とは別に管理費や共益費があることも多いため、毎月支払う総額で比較すると判断しやすくなります。
さらに、好条件の物件が長く掲載されているときは、更新日を見たうえで現在も募集中なのか問い合わせると安心です。
ただし、安さや掲載期間だけでおとり物件とは断定せず、条件の根拠を確認して納得できるかを基準に選ぶことが重要といえます。

内見依頼時の業者の対応

内見を申し込むときは、希望する部屋が募集中かを確認し、見学できる日時や待ち合わせ場所を具体的に相談してみましょう。
現地集合が可能か尋ねることも判断材料ですが、鍵の受け渡しや本人確認の都合で店舗への来店が必要な場合もあります。
そのため、来店を求められただけでおとり物件と決めつけず、内見できない理由や募集状況の説明が明確かに注目しましょう。
また、予約後に別の申し込みが入ることもあるため、来店前に空室状況を確認し、変更時は連絡してもらうと安心でしょう。
さらに、代替物件を紹介された際は、最初の部屋を案内できない事情と条件を比べ、ご自身の希望に合うか判断することが大切です。

正確な住所と部屋番号

広告を見るときは、建物名や所在地だけでなく、募集対象の階数や部屋番号も把握し、問い合わせ中の部屋を取り違えないよう整理しましょう。
ただし、防犯や入居者への配慮から住所の一部や部屋番号を載せないこともあり、記載がないだけでおとり物件とは判断できません。
そのため、詳しい情報が必要なら建物名や住所、対象の部屋を担当者へ尋ね、内見までに確認できる範囲を説明してもらうと安心です。
また、教えてもらった住所を地図や外観写真と照らし合わせれば、駅からの距離や周辺環境を把握しやすくなります。
さらに、同じ建物でも部屋ごとに条件が異なるため、募集情報と契約書が一致しているか確認することが大切です。

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まとめ

おとり物件とは実際には契約できない部屋のことであり、更新の遅れによる消し忘れのほか、別の物件へ誘導する意図的な手口も存在します。
このような実際と異なる不当な広告は宅地建物取引業法や表示規約で厳しく禁止されており、違反すると業務停止や罰金などの処分が下されます。
被害を未然に防ぐためには、相場より不自然に安い家賃に注意し、内見時の不動産会社の対応や詳細な物件情報をしっかりと確認すると良いでしょう。